OPERACIONES
REALES
No publicamos promesas. Publicamos resultados.
Esta sección recoge operaciones seleccionadas que hemos estructurado, presentadas de forma anonimizada para proteger la confidencialidad de nuestros clientes. Cada caso documenta la situación, las restricciones, la arquitectura de la solución y el resultado obtenido.
Las operaciones cubren hipotecas para compradores internacionales, financiación de promotor, préstamos lombardo y estructuras de liquidez, y equity release – tanto para personas físicas como a través de vehículos societarios.
50+ entidades financieras
Altavista Finance publica casos de estudio anonimizados que documentan operaciones reales de financiación inmobiliaria estructuradas en España.
HIPOTECA PARA COMPRADOR INTERNACIONAL AL 80% DE LTV – MARBELLA
SITUACIÓN
Comprador internacional adquiriendo una propiedad residencial en Marbella por €2,2M. El objetivo era maximizar el apalancamiento para preservar capital disponible para otras inversiones.
POR QUÉ ERA DIFÍCIL
En el mercado español, las hipotecas para perfiles internacionales suelen estar limitadas a un LTV del 60-70%. Superar ese rango requiere una combinación de factores: perfil financiero sólido, tipo de propiedad adecuado y, sobre todo, una entidad con apetito específico para ese nivel de exposición en ese mercado.
ARQUITECTURA DE LA OPERACIÓN
| DIMENSIÓN | RESULTADO |
|---|---|
| Prestatario | Persona física, no residente |
| Importe | €1,7M |
| LTV | 80% |
| Tipo | 2,75% fijo |
| Plazo | 25 años |
| Garantías adicionales | Ninguna |
QUÉ DESTRABÓ LA OPERACIÓN
El apalancamiento adicional no se obtuvo forzando condiciones estándar. Se obtuvo identificando una entidad con apetito demostrado por perfiles internacionales de alta calidad en la Costa del Sol. La diferencia entre el 70% de mercado y el 80% obtenido representa €220.000 de apalancamiento adicional.HIPOTECA INTERNACIONAL CON INGRESOS CANALIZADOS A TRAVÉS DE SOCIEDAD
SITUACIÓN
Una pareja no residente adquiriendo una segunda residencia en España por €1,2M. Ambos con ingresos personales declarados mínimos – salario nominal bajo de su propia sociedad. La empresa, con sede en Reino Unido, presentaba beneficios sólidos y consistentes durante los últimos 3 años.
ARQUITECTURA DE LA OPERACIÓN
| DIMENSIÓN | RESULTADO |
|---|---|
| Prestatarios | Personas físicas, no residentes |
| Fuente de ingresos | Sociedad limitada en UK (beneficios sólidos 3 años) |
| LTV | 70% |
| Tipo | 2,1% fijo |
| Plazo | 20 años |
QUÉ DESTRABÓ LA OPERACIÓN
Presentar la capacidad de repago a través de los estados financieros de la empresa – beneficios distribuibles, sostenibilidad del negocio – en lugar del salario personal declarado. El resultado – 2,1% fijo a 20 años con 70% de LTV – es una condición que normalmente se asocia a perfiles con nóminas altas.EQUITY RELEASE COMBINADO CON LOMBARDO: RECUPERACIÓN DEL 100% DEL CAPITAL – IBIZA
SITUACIÓN
Una SPV alemana había desarrollado una villa en Ibiza con un coste total de €8,6M, valorada al completar en €10M. El proyecto se había financiado íntegramente con equity. Una vez finalizada la obra, los propietarios querían liberar la totalidad del capital invertido sin vender la propiedad ni liquidar su cartera de inversión.
POR QUÉ ERA DIFÍCIL
Recuperar el 100% del equity invertido mediante deuda es una estructura que rara vez se plantea como una sola operación. Una hipoteca convencional habría cubierto el 50-60% del valor. Combinar hipoteca y lombardo como una estructura coordinada es una arquitectura que la mayoría de intermediarios no proponen.
ARQUITECTURA DE LA OPERACIÓN
| DIMENSIÓN | RESULTADO |
|---|---|
| Prestatario | SPV alemana |
| Pata hipotecaria | LTV 58%, Euribor + 2,1%, bullet 5 años, interest-only |
| Pata lombardo | 42% del gap restante, 2,6% fijo, bullet 3 años, advance rate 85% |
| Ejecución | Coordinada a través de una misma entidad de banca privada |
| Resultado | Recuperación de la totalidad del equity inyectado originalmente |
QUÉ DESTRABÓ LA OPERACIÓN
La operación se diseñó como una estructura de dos patas desde el primer momento. La elección de canalizar ambas facilidades a través de la plataforma de banca privada de una sola entidad simplificó la ejecución. Los vencimientos diferenciados (5 años hipoteca, 3 años lombardo) fueron una decisión deliberada para dar flexibilidad de refinanciación.FINANCIACIÓN DE PROMOTOR: EDIFICIO RESIDENCIAL EN MADRID (BUY TO SELL)
SITUACIÓN
Una SPV española de reciente constitución adquiere un edificio residencial en Madrid por €15,4M. Reforma integral y gastos asociados por €5M. Duración estimada del proyecto: 18 meses. Estrategia de salida: venta del activo a la finalización.
ARQUITECTURA DE LA OPERACIÓN
| DIMENSIÓN | RESULTADO |
|---|---|
| Prestatario | SPV española (reciente constitución) |
| Facilidad | Préstamo promotor |
| LTV | 65% sobre el valor del activo |
| Tipo | Euribor + 2% |
| Estructura | 24 meses interest-only + 6 meses amortización |
| Preventas requeridas | Ninguna |
| Penalización por amortización anticipada | Ninguna |
QUÉ DESTRABÓ LA OPERACIÓN
El underwriting se reposicionó alrededor de la calidad del activo, la ubicación, la capacidad del equipo promotor y la visibilidad de la salida – en lugar de centrarse en la antigüedad de la SPV.EQUITY RELEASE CORPORATIVO A TRAVÉS DE SPV
SITUACIÓN
Una sociedad española era propietaria de un activo inmobiliario libre de cargas. La empresa necesitaba liberar capital del activo para destinarlo a gastos de capital (capex) de la compañía, sin vender la propiedad ni modificar la estructura de titularidad.
ARQUITECTURA DE LA OPERACIÓN
| DIMENSIÓN | RESULTADO |
|---|---|
| Prestatario | SPV española |
| Garantía | Hipoteca sobre activo libre de cargas |
| Importe | €6M |
| LTV | 30% |
| Estructura | Interest-only, 5 años |
| Uso de fondos | Capex de la compañía |
| Red de originación | Prestamistas especializados |
QUÉ DESTRABÓ LA OPERACIÓN
La restricción principal no era el perfil de riesgo – el activo estaba libre de cargas y el LTV era conservador. La restricción era encontrar una entidad con producto y proceso para equity release corporativo. La operación se originó a través de una red de prestamistas especializados.CONTACTA CON NOSOTROS
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