COMPRADORES
INTERNACIONALES
Los compradores internacionales que adquieren propiedad en España pueden acceder a financiación hipotecaria con un LTV de entre el 60% y el 75%, plazos de entre 20 y 30 años, y condiciones que varían en función de la moneda en la que se generan los ingresos, el perfil financiero y el tipo de propiedad. El proceso completo – desde la consulta inicial hasta la firma en notaría – dura entre 8 y 12 semanas.
El mercado hipotecario español para compradores internacionales es complejo: cada entidad financiera tiene criterios distintos respecto a fuentes de ingresos, monedas, tipos de propiedad y estructuras de titularidad. Lo que un banco rechaza automáticamente, otro lo financia sin problema. Altavista Finance conoce estos criterios en detalle y sabe exactamente qué entidad encaja con cada perfil de comprador internacional.
50+ entidades financieras
QUIÉN PUEDE OBTENER UNA HIPOTECA COMO COMPRADOR INTERNACIONAL
Cualquier persona física mayor de edad puede solicitar una hipoteca en España como comprador internacional, aunque las condiciones varían significativamente según el perfil. Los factores clave son:
A efectos de financiación, se considera comprador internacional a toda persona que genera sus ingresos y los declara en el exterior, independientemente de dónde resida físicamente. Esta distinción determina las condiciones de financiación, el LTV máximo y la documentación requerida.
La moneda en la que se generan los ingresos es uno de los factores más relevantes. Dependiendo de la divisa y la estructura de ingresos, el comprador puede acceder a financiación como persona física o como empresa a través de una sociedad patrimonial.
Perfiles con estructuras complejas – múltiples sociedades, ingresos en varias jurisdicciones, titularidades indirectas – requieren entidades con criterios flexibles y experiencia en financiación internacional.
Vivienda habitual, segunda residencia, inversión para alquilar, propiedad rural, inmueble comercial: las condiciones varían. Algunas entidades no financian determinados tipos de propiedad o ubicaciones.
CONDICIONES TÍPICAS PARA COMPRADORES INTERNACIONALES
| CONCEPTO | RANGO TIPICO |
|---|---|
| Loan-to-Value (LTV) | 60% - 75% |
| Tipo de interés | 2% - 5% (fijo, variable o mixto) |
| Plazo | 20 - 30 años |
| Entrada mínima | 25% - 40% del precio de compra |
| Edad máxima al vencimiento | 75 - 80 años (según entidad) |
| Duración del proceso | 8 - 12 semanas |
GASTOS DE COMPRA
| CONCEPTO | DETALLE |
|---|---|
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | Para vivienda de segunda mano. Varía según la comunidad autónoma: entre el 6% y el 13% del precio de compra. Para obra nueva se paga IVA (10%) + AJD |
| Tasación | Valoración oficial de la propiedad por una tasadora autorizada. Necesaria para la concesión de la hipoteca |
| Gestoría | Tramitación administrativa de la operación: liquidación de impuestos, registro de la propiedad, inscripción de la hipoteca |
| Notario | Formalización de la escritura de compraventa y, en su caso, de la hipoteca |
| Agente inmobiliario | Comisión por la intermediación en la compra. Normalmente a cargo del vendedor, pero varía según el mercado y la operación |
| Asesor hipotecario | Honorarios del intermediario de crédito. En el caso de AVF, modelo de success fee |
Total estimado: entre el 8% y el 15% del precio de compra.
AVF no presta asesoramiento fiscal ni legal, pero trabaja con asesores fiscales y abogados especializados que pueden guiarte en cada uno de estos conceptos.CÓMO FUNCIONA EL PROCESO
01
Precalificación
Analizamos tu perfil financiero, nacionalidad, tipo de propiedad y objetivos. Identificamos las entidades más adecuadas para tu caso y diseñamos una estrategia de financiación. Te indicamos exactamente qué documentos necesitas y en qué formato.
02
Documentación
Nos encargamos de preparar y traducir lo necesario para que las entidades puedan evaluar tu perfil. Todo se verifica antes de enviar.
03
Pre-aprobación
Presentamos tu operación a las entidades seleccionadas de nuestro panel – no a todas, solo a las que encajan con tu perfil. Recibimos las ofertas, las analizamos, negociamos las condiciones y te presentamos las opciones con un análisis comparativo claro.
04
Tasación
Una vez seleccionada la entidad, coordinamos la tasación de la propiedad con tasadoras autorizadas. Verificamos que la valoración se alinee con las condiciones ofrecidas.
05
Revisión y firma
Revisamos contigo todas las condiciones finales. Te acompañamos en notaría, coordinando con la entidad y cualquier otra parte involucrada para que todo sea transparente y conforme a lo acordado.
DESAFÍOS HABITUALES PARA COMPRADORES INTERNACIONALES
Riesgo de divisa
Cuando los ingresos están denominados en una moneda distinta al euro, las entidades aplican descuentos sobre la capacidad de pago para cubrir el riesgo de tipo de cambio.
Ingresos no estándar
Autónomos, directores de empresa que cobran vía dividendos, ingresos de múltiples jurisdicciones – estos perfiles requieren entidades con criterios flexibles y experiencia en estructuras internacionales.
Estructuras societarias complejas
Compradores con múltiples sociedades, ingresos distribuidos entre varias entidades jurídicas o titularidades indirectas presentan una capa adicional de complejidad.
Tiempos y coordinación a distancia
Comprar desde el extranjero implica coordinar husos horarios, poderes notariales, y documentación en distintos idiomas y formatos. Una mala coordinación puede retrasar semanas la operación.
COMPRADORES POR RESIDENCIA
Residentes en Reino Unido
El grupo de compradores internacionales más grande en España, concentrado en Costa del Sol, Baleares y Costa Blanca.
Residentes en Estados Unidos
Mercado en crecimiento. Perfiles que requieren un intermediario con experiencia en las particularidades de la financiación para compradores desde EE.UU.
Residentes en Francia
Concentrados en Barcelona, Costa Brava e Ibiza. Procesos relativamente ágiles y buena disponibilidad de entidades.
Residentes en Países Bajos
Fuerte comunidad expatriada en Costa Blanca y Baleares. Perfiles generalmente bien documentados con acceso fluido a financiación.
Residentes en EAU / Dubai
Segmento HNW/UHNW en crecimiento, concentrado en Marbella, Madrid y Costa Blanca. Perfiles con estructuras de ingresos complejas que requieren banca privada y soluciones a medida.
OPERACIONES REALES CON COMPRADORES INTERNACIONALES
PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE HIPOTECAS PARA COMPRADORES INTERNACIONALES
¿Cuál es el LTV máximo para un comprador internacional en España?
El LTV típico para compradores internacionales oscila entre el 60% y el 75%. Esto significa que el comprador necesita aportar entre un 25% y un 40% como entrada, más los gastos asociados a la compra (impuestos, notaría, registro), que suelen representar entre un 8% y un 15% adicional.
¿Cuánto cuesta una hipoteca en España para un comprador internacional?
¿Puede un residente en Estados Unidos obtener una hipoteca en España?
¿Necesito un NIE para solicitar una hipoteca?
¿Puedo obtener una pre-aprobación antes de encontrar propiedad?
¿Cuánto tarda el proceso hipotecario para un comprador internacional?
¿Qué pasa si un banco rechaza mi solicitud?
¿Qué impuestos y gastos pago al comprar propiedad en España?
¿Puedo comprar a través de una sociedad?
¿Qué diferencia hay entre contratar a AVF y ir directamente a un banco?
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