Financiación
Promotora
EN ESPAÑA
La financiación promotora es un préstamo destinado a financiar la edificación de inmuebles – desde promociones residenciales hasta viviendas unifamiliares en autopromoción y reformas integrales. A diferencia de una hipoteca convencional, el préstamo no se desembolsa de una sola vez: los fondos se liberan por fases (disposiciones o certificaciones) vinculadas al avance de la obra y tienden a ser sólo intereses con amortización total del préstamo al final.
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Características del préstamo promotor
El préstamo promotor bancario ofrece típicamente hasta el 70% del coste total del proyecto (LTC), con pagos trimestrales de solo intereses durante la fase de construcción y tipos referenciados a Euribor 12 meses más un margen del 1.5% al 3%. La comisión de apertura oscila entre el 0,25% y el 1%, y el plazo de construcción es de 12 a 36 meses.
Para proyectos que no cumplen los requisitos bancarios, existe la alternativa de capital privado: financiación respaldada por activos inmobiliarios libres de cargas, con fondos disponibles en 3 semanas.
El elemento crítico es la estructura: la entidad financiera evalúa el proyecto, no solo al prestatario. La viabilidad de la promoción, el presupuesto, los permisos, la estrategia de salida y, en promociones para venta, el nivel de preventas son factores determinantes.
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Tipos de financiación promotora
1. Promoción para venta (Build-to-Sell)
Financiación para promotores que adquieren suelo, construyen unidades residenciales y las venden. Al finalizar la obra, el préstamo se cancela con la subrogación de hipotecas individuales a los compradores.
2. Promoción para alquiler (Build-to-Rent)
Financiación para promotores que construyen con el objetivo de mantener las unidades en cartera y destinarlas al alquiler. Al finalizar la obra, el préstamo se refinancia a una hipoteca a largo plazo.
3. Autopromoción individual
Financiación para particulares que construyen su propia vivienda. La entidad evalúa la capacidad económica del particular, el proyecto técnico, la licencia de obra y el presupuesto.
4. Reforma integral
Financiación para reformas de gran envergadura – demolición parcial, reconfiguración de espacios, ampliaciones. La estructura es similar a la de construcción: disposiciones por fases contra certificaciones de obra.
Cómo funciona un préstamo promotor
01
Evaluación del proyecto
La entidad analiza el proyecto en su totalidad: ubicación, presupuesto detallado, licencias urbanísticas, proyecto técnico, calendario de obra y estrategia de salida.
02
Formalización y primera disposición
Una vez aprobado, el préstamo se formaliza ante notario. La primera disposición suele cubrir la adquisición del suelo o los costes iniciales de la obra.
03
Disposiciones por certificación
Los fondos se liberan por fases, contra certificaciones de obra emitidas por el arquitecto o aparejador. La entidad verifica el avance antes de liberar cada tramo.
04
Intereses durante la construcción
Durante la fase de obra, el prestatario paga solo intereses sobre el capital dispuesto – no sobre el total aprobado.
05
Finalización y salida
Al obtener la licencia de primera ocupación, el préstamo se cancela o se convierte. En build-to-sell, se cancela con la venta. En build-to-rent o autopromoción, se convierte en hipoteca a largo plazo.
Condiciones típicas de financiación promotora
| Parámetro | Préstamo Promotor (Banco) | Capital Privado |
|---|---|---|
| LTC / LTV | Hasta 70% del coste total (LTC) | 45% - 65% del valor del activo (LTV) |
| Tipo de interés | Euribor 12M + 2% - 3% | 10% - 15% fijo |
| Plazo | 12 - 36 meses (ideal 12-18) | 6 - 36 meses (ideal 12-18) |
| Disposición de fondos | Por facturas y certificaciones de obra | Desembolso directo |
| Preventas requeridas | 30% - 60% (build-to-sell) / No (build-to-rent) | No se requieren |
| Comisión de apertura | 0,25% - 1% | 0% - 3% |
| Plazo de estructuración | 8 - 16 semanas | 3 semanas |
| Experiencia requerida | 3 - 5 promociones exitosas | No se requiere experiencia promotora |
| Requisito de suelo | Suelo 100% adquirido con fondos propios | Activo libre de cargas como garantía |
Capital privado: alternativa cuando el banco no participa
No todos los proyectos cumplen los requisitos bancarios. El capital privado ofrece financiación respaldada por activos inmobiliarios libres de cargas. A diferencia del banco, no evalúa la capacidad de ingresos del prestatario ni el historial promotor: evalúa el activo en garantía y la estrategia de salida.
Qué evalúa la entidad financiera
01
Viabilidad del proyecto
El proyecto debe tener sentido económico. La entidad analiza la relación entre el coste total y el valor final estimado.
02
Experiencia del promotor
En promociones, la entidad evalúa las operaciones anteriores del promotor – cuántos proyectos ha completado, en qué ubicaciones, con qué resultados.
03
Estrategia de salida
Cómo se va a cancelar el préstamo: venta de unidades, refinanciación a largo plazo, alquiler.
04
Ubicación y mercado
La ubicación del proyecto es determinante. Las entidades evalúan la demanda en la zona, los precios comparables y el perfil del comprador objetivo.
05
Licencias y permisos
La licencia de obra debe estar concedida o en proceso avanzado.
06
Presupuesto y calendario
Un presupuesto detallado por partidas y un calendario de obra realista son requisitos fundamentales.
Preguntas frecuentes sobre financiación de construcción
¿Puede una SPV nueva obtener financiación de construcción?
Sí, pero con condiciones. La mayoría de las entidades financian SPVs siempre que los socios o el promotor tengan un historial demostrable en promoción inmobiliaria.
¿Cuál es el LTC típico en financiación de construcción?
En préstamos promotor bancarios, hasta el 70% del coste total del proyecto (LTC). En capital privado, el LTV oscila entre el 45% y el 65% del valor del activo en garantía.
¿Se requieren preventas para obtener financiación?
En build-to-sell, la mayoría de las entidades bancarias exigen entre un 30% y un 60% de preventas. En build-to-rent y autopromoción, no se requieren. La alternativa de capital privado no exige preventas.
¿Puede un particular financiar la construcción de su propia vivienda?
Sí. La financiación de autopromoción está disponible para particulares. Al finalizar la obra, el préstamo se convierte en hipoteca residencial.
¿Cuál es el plazo típico de un préstamo de construcción?
El plazo del préstamo promotor bancario es de 12 a 36 meses. En capital privado, 6 a 36 meses, con fondos disponibles en aproximadamente 3 semanas.
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